金桥法谈 | 买到有变形缝的房屋，能否撤销交易？
李丽莉 合伙人
广东金桥百信律师事务所
俞诗瑶 律师
广东金桥百信律师事务所
故事概要
2017年5月
张三向A房地产公司购买XX公馆101号商铺，并支付了全款，购买时，商铺仍处于围蔽施工状态。
2018年9月
张三去现场查看商铺建设情况，看到围蔽棚架已拆除，商铺天花板中间位置存在一条纵贯全商铺的变形缝（也称伸缩缝），宽约30厘米，长约10米，约占商铺顶棚六分之一面积，变形缝仅用铁皮封顶，无混凝土。其他同期在售的80间商铺内并无此变形缝，楼盘的其他变形缝均存在于两商铺或者两房屋之间。张三认为A房地产公司没有履行合理的告知义务，使其产生重大误解，且会影响商铺后续出租和转售价格。张三随即与A房地产公司交涉，未果，遂起诉请求撤销合同，返还购房款。
一般商铺顶棚
与
案涉商铺顶棚
同楼盘其他在售商铺变形缝位置
与
同楼盘其他变形缝位置
//冷知识
///
TRIVIA
《民用建筑设计通则》第2.0.25条对变形缝的定义：“为防止建筑物在外界因素作用下，结构内部产生附加变形和应力，导致建筑物开裂、碰撞甚至破坏而预留的构造缝，包括伸缩缝、沉降缝和抗震缝。”
各方观点
原告方代理意见
第一，被误解的合同内容及误解程度足以影响一般交易方是否签订合同，即属于重大误解。购房者购买商铺时不可能预知商铺内存在变形缝，如商铺内存在变形缝，将足以影响一般购房者作出是否购买的决定；
第二，A房地产公司作为商铺开发商，掌握商铺的建筑设计资料，101号商铺内存在有别于其他商铺的变形缝，属于重大结构差异，A房产公司有义务告知，但没有告知；
第三，张三对合同的误解内容为商铺结构，至于商铺是否经过竣工验收以及张三是否受到实际损失，并不影响张三行使撤销权。
A房地产公司主要答辩意见
101号商铺已通过竣工验收，质量合格，变形缝不影响商铺的正常使用，张三也未遭受损失，不符合重大误解的法律构成要件，张三主张撤销涉案合同不能成立。
本案主要争议焦点
张三是否在重大误解情况下签订《商品房买卖合同（预售）》，能否行使撤销权。
一审结果及理由
一审法院认为变形缝属于建筑物的常见设计构造，案涉商铺不存在质量问题，且张三不能证明自己受到较大损失，不构成重大误解，判决驳回张三的全部诉讼请求。
张三不服，提起上诉。
二审结果及理由
法院认为，张三与A房地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》时，案涉商铺尚未建成，属于预售。双方均确认案涉商铺内部顶端中间存在变形缝，虽然该变形缝符合规划设计要求，但张三作为消费者，有权获知所购买的商铺的基本情况，以便对自己的购买行为作出客观判断，何况案涉商铺的变形缝处在商铺内部顶端中间，该商铺的设计与同期一般销售的商铺存在重大区别，A房地产公司负有将商铺实际情况如实告知张三的义务。
在本案中，并无证据证明A房地产公司销售人员有将案涉商铺存在变形缝这一事实如实告知张三，亦无证据证明张三在签订合同之前在商铺外围查看商铺情况时已得知案涉商铺内部存在变形缝。由于信息不对称，张三在对商铺结构作出错误判断的情况下签订了案涉合同，张三主张构成重大误解于法有据，本院予以支持。
判决撤销一审判决，撤销合同，返还购房款。
再审意见
2020年9月，A房地产公司向某省高级人民法院申请再审。经审查后，某省高级人民法院认可二审的裁判理由，驳回A房地产公司的再审申请。
律师看法
重大误解本质上是当事人对合同内容存在认识错误，且该错误会直接影响当事人决定是否订立合同。发现因重大误解而导致错误签订合同后，当事人可依法行使撤销权，达到及时纠正、恢复至交易前的效果。如果审查是否应当撤销合同的必要条件包括履行合同后已经产生重大损失后果，恐对交易双方都过于苛求，也失去了及时救济意义。
供稿 | 李丽莉 俞诗瑶
编辑 | 罗影璇
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